Mniej magazynowych pustostanów

Wysoki pozostaje udział operatorów logistycznych w strukturze popytu. To główne wnioski płynące z raportu Jones Lang LaSalle - Rynek powierzchni magazynowych w I poł 2013 r. Dyr. Tomasz Olszewski z JLLS skomentował: - pomimo spowalniającej gospodarki, popyt na powierzchnie zanotował odbicie w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wzrost aktywności najemców w połączeniu z niechęcią do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych, doprowadziły do stopniowego spadku wskaźnika pustostanów, a w konsekwencji – do powstania luk podażowych w głównych regionach. Obecnie pozyskanie powierzchni większej niż 10 tys. mkw. jest trudne, a dla tych najemców, którzy nie są skłonni do kompromisu w kwestii lokalizacji, znalezienie odpowiedniej lokalizacji za atrakcyjną cenę może być sporym wyzwaniem. Z kolei, szukający mniejszych powierzchni mają obecnie duży wachlarz możliwości.

Przeciętna wielkość wynajmowanej powierzchni wynosiła w I poł. roku ponad 6,5 tys. mkw. Największe umowy najmu podpisały: m.in. Castorama (50 tys. mkw. w budynku Panattoni w Strykowie), Eko Holding (35 tys. mkw., Prologis Park Wrocław V), Polaris (34 tys. mkw. budynek typu BTS w Opolu) oraz sieć sklepów Allegro (10 tys. mkw., Europolis Park Błonie). Pod koniec II kw. poziom pustostanów wyniósł 10,6 proc. (spadek rok do roku), co oznacza, że bez najemców pozostawało 772 tys. mkw. Obecnie największy dostępny wolumen (262 tys. mkw.) znajduje się w okolicach Warszawy, gdzie stanowi on 13,1 proc. podaży.

Całkowita podaż powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce to obecnie 7,27 mln mkw. W pierwszych sześciu miesiącach 2013 r. w całym kraju deweloperzy ukończyli budowę 161 tys. mkw., co oznacza spadek o 52 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Najwięcej - 74 tys. mkw. ukończono w regionie Wrocławia, co umocniło pozycję regionu jako ważnej lokalizacji magazynowej w kraju; następnie na Górnym Śląsku (32 tys. mkw.) i Trójmieście (19 tys. mkw.). Największe obiekty dostarczone na rynek w I poł. roku to: budynek BTS dla firmy Lear w Legnicy (32 tys. mkw.), nowy budynek w ramach SEGRO Industrial Park Tychy dla najemcy z branży motoryzacyjnej (18 tys. mkw.) oraz nowy budynek w SEGRO Logistics Park Stryków (15 tys. mkw.). Spośród deweloperów najbardziej aktywne było Panattoni (66 tys. mkw. wybudowanej powierzchni), SEGRO (46 tys. mkw.) oraz Goodman (25 tys. mkw.).

Pod koniec II kw. w budowie znajdowało się 249 tys. mkw. z czego najwięcej przypadło na Wrocław (71 tys. mkw., w całości wynajęte), Centralną Polskę (58 tys. mkw.) oraz okolice Warszawy (42 tys. mkw.). Udział projektów spekulacyjnych (bez podpisanych z góry umów najmu) w całkowitym budowanym obecnie wolumenie wynosi jedynie 16 proc. Co ciekawe, najwięcej powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu powstaje obecnie w Trójmieście, gdzie trwa budowa magazynu zlokalizowanego w pobliżu terminali kontenerowych w gdyńskim porcie. - Deweloperzy są ograniczeni zaostrzonymi kryteriami przyjętymi przez instytucje finansowe, które do pozytywnej decyzji o kredytowaniu, wymagają, aby dany projekt był w znacznej mierze wynajęty. Dlatego deweloperzy koncentrują się dziś głównie na projektach typu BTS (budowanych pod umowę z konkretnym najemcą) lub pre-let. W przypadku tych pierwszych, umowy zawierane są z reguły na okres powyżej siedmiu lat, a czynsze są na ogół wyższe, z uwagi częste dostosowanie projektów budowlanych do indywidualnych wymagań najemcy. W przypadku rynków o niewielkim dostępnym wolumenie powierzchni, podjęcie przez deweloperów ryzyka bycia pierwszym, który zbuduje obiekt na zasadach spekulacyjnych, mogłoby okazać się sukcesem. Uważamy, że wraz z osiągnięciem przez popyt pewnej masy krytycznej, firmy budowlane zwiększą swą skłonność do tego typu realizacji - dodaje Olszewski.

W I poł. 2013 r. na rynku działek przemysłowych nie odnotowano większych zmian. Mariusz Zborowski z JLLS, wyjaśnia: - największym zainteresowaniem cieszą się tereny w okolicach Poznania, Wrocławia oraz Górnego Śląska. Wyższa liczba zapytań nie przekłada się na zwiększenie ilości transakcji. Proces zakupu trwa zwykle od 12. do 18. miesięcy, a kupujący są obecnie ostrożni i ich oczekiwania co do przygotowania gruntu są bardzo wysokie. Dotyczy to nie tylko przyłączenia do systemu drogowego i niezbędnych mediów, ale często także uzyskania decyzji środowiskowej, a nawet ważnego pozwolenia na budowę.

Obecnie ceny gruntów przemysłowych wahają się od 400 do 700 zł za mkw. w Warszawie do 60 – 160 w Polsce Centralnej. W pozostałych regionach stawki znajdują się w przedziale od 80 do 230 zł, w zależności od lokalizacji i jakości działki. Jednak często ceny ofertowe różnią się znacznie od wartości transakcji, gdyż w celu osiągnięcia lepszej pozycji negocjacyjnej, sprzedający nierzadko zawyżają wysokość oferty.