Popyt na biura wzrósł

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w czterech stolicach regionu (Bratysławie, Budapeszcie, Pradze i Warszawie) wyniosły prawie 12 mln mkw. przy niewielkiej nowej podaży na poziomie ok. 436 000 mkw.

Popyt i podaż

Z analizy rynku biurowego w stolicach państw Europy Środkowej przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield wynika, że ranking miast pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowych nie uległ zmianom. Warszawa jest nadal największym rynkiem biurowym regionu z zasobami wynoszącymi 4,1 mln mkw. Drugim rynkiem jest Budapeszt z 3,2 mln mkw., a na kolejnych miejscach uplasowały Praga i Bratysława, które dysponują odpowiednio prawie 3 mln mkw. i 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej.

Nowa podaż powierzchni biurowej w Europie Środkowej utrzymała się w 2013 r. na stabilnym poziomie 436 000 mkw., co jednak oznacza niewielki spadek w porównaniu z 2012 r., gdy oddano do użytku prawie 460 000 mkw. Najwięcej nowej powierzchni powstało w Warszawie – blisko 300 000 mkw. Na drugim miejscu pod względem nowej podaży znalazła się Praga z prawie 80 000 mkw. Natomiast zasoby powierzchni biurowej w Budapeszcie i Bratysławie powiększyły się odpowiednio o 33 000 mkw. i 26 000 mkw.

Jonathan Hallett, Partner Zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Europie Środkowej, powiedział: „Recesja przełożyła się na wyraźny aczkolwiek nieproporcjonalny spadek podaży nowej powierzchni w Europie Środkowej. Jednak wraz z postępującym ożywieniem na rynku możemy oczekiwać wzrostu nowej podaży w perspektywie mniej więcej dwóch najbliższych lat ze względu na plany ekspansji najemców i łatwiejszy dostęp deweloperów do finansowania inwestycji spekulacyjnych”.

Obecnie w Europie Środkowej w budowie pozostaje prawie 600 000 mkw. powierzchni biurowej, której oddanie zaplanowano na 2014 r. Oznacza to wzrost podaży nowej powierzchni o 27% w porównaniu z 2013 r.

Richard Aboo, Partner i dyrektor działu powierzchni biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Jesteśmy świadkami wyraźnego ożywienia na rynku nieruchomości biurowych w Europie Środkowej, a zwłaszcza w Polsce, gdzie rośnie popyt wśród najemców zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Niemniej jednak wzrost czynszów jest hamowany przez rosnący wskaźnik pustostanów, szczególnie na rynku warszawskim, na którym może wzrosnąć do końca bieżącego roku do ok. 14%”.

Transakcje najmu

Według danych firmy Cushman & Wakefield całkowity wolumen transakcji najmu w drugiej połowie 2013 r. we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 730 000 mkw. To wynik lepszy o 6% niż w pierwszym półroczu. Łączny popyt w Europie Środkowej wyniósł 1,4 mln mkw., czyli ponad 127 000 mkw. więcej niż w 2012 r.

przednajmu całego budynku Harmony Konstruktorska (22 680 mkw.) w Warszawie przez firmę Polkomtel. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Budapeszcie, gdzie podmiot z sektora publicznego przedłużył najem powierzchni w lokalizacji poza centrum Pesztu. W Warszawie ponownie podpisano najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej – ponad 154 000 mkw. w całym 2013 r.

Natomiast w Budapeszcie odnotowano najwięcej transakcji ekspansji, w ramach których najemcy powiększyli wynajmowaną powierzchnię biurową o ok. 66 000 mkw.

W 2013 r. przedłużenia umów najmu, na które przypadło 37% łącznego popytu w Europie Środkowej, stanowiły największy odsetek wszystkich rodzajów transakcji. Na drugim miejscu znalazły się nowe transakcje, których udział w popycie wyniósł 33%. Z kolei umowy przednajmu i ekspansje stanowiły odpowiednio 14% i 10%. Najmniej zostało zawartych transakcji w budynkach realizowanych na potrzeby własne – tylko 4%.

Rynek inwestycyjny

Rosnący popyt na rynku najmu znajduje odzwierciedlenie w ożywieniu aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w Europie Środkowej. Świadczy o tym wysoki poziom zainteresowania inwestorów prestiżowymi i rozpoznawalnymi obiektami takimi jak Rondo 1 i Praha City Center, a także biurowcami butikowymi, które stanowią atrakcyjniejszą inwestycję w porównaniu z innymi aktywami na rynku.

James Chapman, Partner i dyrektor działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w regionie Europy Środkowej, powiedział: „W Polsce obserwujemy napływ nowego niespekulacyjnego kapitału zagranicznego i krajowego do miast regionalnych w poszukiwaniu aktywów najlepszych w swojej klasie. Budapeszt ponownie zyskuje na znaczeniu na rynku inwestycyjnym Europy Środkowej. Rośnie również zainteresowanie inwestorów obiektami biurowymi pierwszej i drugiej generacji w atrakcyjnych lokalizacjach w Pradze i Warszawie, oferującymi możliwość repozycjonowania. Trend ten utrzyma się w kolejnych 24 miesiącach. Przewidujemy, że w bieżącym roku nieruchomości biurowe będą dominującym sektorem pod względem aktywności inwestycyjnej”.

Tymczasem firma C&W przygotowała w ostatnich miesiącach projekt architektoniczny i kierowała procesem pozyskania pozwolenia na budowę dla nowej inwestycji biurowej firmy Wisher Enterprise, która powstanie przy ulicy Grzybowskiej 43 w Warszawie. Rozpoczęcie budowy planowane jest na koniec kwietnia lub początek maja 2014 r. Przewidywana data oddania budynku do użytku to przełom drugiego i trzeciego kwartału 2015 r. Działka, na której zrealizowana zostanie inwestycja, znajduje się przy skrzyżowaniu ulicy Grzybowskiej i Waliców, w sąsiedztwie Mennicy Polskiej. Powierzchnia najmu 13-piętrowego budynku wyniesie prawie 11 tys. mkw.