Kiedyś przymierzałem się do kupienia tzw. apartamentu na warszawskim Wilanowie. Mieszkanie o powierzchni 120 metrów kwadratowych miało kosztować milion dwieście tysięcy, ale ze względu na urok osobisty raptem okrągły milion. Trochę mnie to zachęciło, mimo, że choć to prestiżowy Wilanów, to jednak dla Warszawiaka nie centrum.
Pojechałem zatem z do Wilanowa, co prawda nie tak jak kiedyś pociągiem tylko autem, przyjrzeć się lokalowi z bliska. W salonie pięknie prężyło się 3 milimetrowe pęknięcie biegnące po przekątnej przez całą na ścianie nośną. Zapytałem sprzedawcę co to jest, powiedział, że „to nic wielkiego, bo budynek osiada i to jest naturalne, ale jeśli jest to jakiś problem, to on proponuje rabat 100.000 złotych od wcześniej wynegocjowanej ceny milion złotych. To był jedyny przypadek, kiedy w ciągu jednego dnia praktycznie nic nie robiąc zarobiłem na czysto 300.000 złotych. Oczywiście teoretycznie. Apartamentu nie kupiłem. Nie lubię osiadających budynków, a już pęknięciami ścian nośnych się zwyczajnie brzydzę.
Powiedzmy, że miałem szczęście. Lokal, który mi proponowano był już wybudowany, a jego wady były widoczne. Wiedząc co znaczy budowanie budynków na bagnach rozumiałem, że te 300.000 ekstra rabatu, to nie mój zarobek, tylko panika sprzedającego, aby pozbyć się „śmierdzącego jaja". W innej sytuacji są ludzie, którzy nie posiadają wiedzy budowlanej, a co gorsza mieszkania kupują zanim zostaną wybudowane.
Tak zwane „wady ukryte" (wynikające np. z błędów budowlach, zastosowania niewłaściwych materiałów, technologii, uchybienia sztuce budowlanej) w nowo wybudowanych budynkach pojawiają się przeważnie nie od razu tylko po dłuższym czasie, kiedy już wszystko pomiędzy klientem i deweloperem zostało rozliczone. Co prawda zgodnie z ustawą o prawach konsumenta i przepisami kodeksu cywilnego obowiązuje przez pięć lat rękojmia. Cóż kiedy jej wyegzekwowanie bywa iluzoryczne. Aby dochodzić swoich praw trzeba udać się w trudną i długą podróż prawną. Przeważnie oznacza to wynajęcie prawnika, wpłacenie opłaty sądowej od pozwu, przygotowanie ekspertyzy budowlanej i czekać na rozstrzygnięcie, najpierw w pierwszej, a potem być może i drugiej instancji. Wymaga to dużych pieniędzy, czasu i cierpliwości.
Deweloperzy przeważnie tworzą spółki celowe, które po zakończeniu inwestycji są likwidowane i szukaj wiatru w polu. Tak przeważnie kończą się spory toczone przed sądami. Tym czasem klient jest ewidentnie stratny i spadają na niego obowiązki związane z usunięciem skutków wad ukrytych. Potrafią to być kosztowne przedsięwzięcia. Jeśli nieruchomość została kupiona na kredyt (oby nie deminowany we franku szwajcarskim), to jest wielce prawdopodobne, że środków na walkę z „wadami ukrytymi" nie ma. Pat.
Czy takiej sytuacji można uniknąć? Można kupować zamiast „nieruchomości w worku" na rynku pierwotnym, szukać czegoś na rynku wtórnym. Wtedy wszystko jest już mniej więcej sprawdzone. To oznacza jednak wówczas wiele niechcianych kompromisów. Poza tym możemy kupić mieszkanie w budynku, który ma np. pięć lat, a wada ukryta ujawni się po siedmiu czy ośmiu w postaci pękających ścian czy innych awarii.
Jeśli komuś zależy na rynku pierwotnym powinien szukać rozwiązania poprzez ubezpieczenie od od wad ukrytych. Wówczas roszczenie wysuwa się wobec ubezpieczyciela. W Polsce takie rozwiązanie jest rzadkością, mimo że w innych państwach sprawdza się z powodzeniem. Najlepszym rozwiązanie byłoby obligatoryjne wykupienie takiej polisy przez wszystkich deweloperów, to zabezpieczyłoby interesy klientów. Oczywiście takie ubezpieczenie kosztuje, ale w skali całej inwestycji w nieruchomość i możliwości zabezpieczenia się przed wadami ukrytymi, których naprawa może być bardzo kosztowna, bo często dotyczy kluczowych elementów budynku takich jak fundamenty czy ściany nośne, byłoby to opłacalne. Koszty ubezpieczenia w przypadku obowiązkowych ubezpieczeń nie byłyby takie wysokie, albowiem ze względu na skalę i wartość polis ryzyko uległoby znacznemu rozproszeniu. Warto zwrócić uwagę, że np. w Wielkiej Brytanii żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego pod zakup nieruchomości, jeżeli nie posiada ona wykupionej tego typu polisy.
Alternatywą dla oferty sektora ubezpieczeniowego mogłyby być towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych. Najważniejsze jest uregulowanie prawne kwestii ubezpieczenia od wad ukrytych, aby kosztów nie ponosili obciążeni kredytami hipotecznymi właściciele mieszkań, tak jak ma to obecnie miejsce.
