Z raportów BIK wynika, że zapytań o kredyty hipoteczne przybywa — sprawdzamy, jak rosnąca zdolność kredytowa Polaków wpływa na rynek mieszkaniowy i ceny. Poprawa kondycji finansowej gospodarstw domowych w 2026 roku staje się paliwem dla branży deweloperskiej, ale niesie ze sobą również nowe wyzwania dla kupujących pierwsze lokum.
Spis treści
Początek 2026 roku na polskim rynku nieruchomości upływa pod znakiem wyraźnego ożywienia. Po latach walki z wysoką inflacją i drenażem portfeli przez wysokie stopy procentowe, Polacy znów masowo ruszyli do banków. Najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) za styczeń 2026 roku nie pozostawiają złudzeń: rynek kredytowy wszedł w fazę silnego wzrostu, a "apetyt na własne M" jest największy od lat.
Rekordowe zapytania: BIK publikuje dane za styczeń 2026
Zgodnie z najnowszym odczytem BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, opublikowanym 6 lutego 2026 r., wartość zapytań o hipoteki wzrosła o spektakularne 50,4 proc. rok do roku. Liczba samych wnioskodawców również poszybowała w górę – w styczniu 2026 r. o kredyt starało się 36,3 tys. osób, co stanowi wzrost o 28,5 proc. w porównaniu do stycznia ubiegłego roku.
Dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, zauważa:
Dane styczniowe potwierdzają rozpoczęty już w 2025 r. wzrost zainteresowania zaciąganiem kredytu mieszkaniowego. Jest to bezpośredni efekt obniżek stóp procentowych w poprzednim roku oraz realnego wzrostu wynagrodzeń, który odbudował siłę nabywczą Polaków.
Co szczególnie istotne, rośnie nie tylko liczba wniosków, ale i ich wartość. Średnia kwota wnioskowanego kredytu w styczniu 2026 r. wyniosła 492,08 tys. zł – to historyczny rekord i wzrost o 11,5 proc. w ujęciu rocznym. Eksperci prognozują, że przekroczenie bariery pół miliona złotych jest jedynie kwestią czasu.
Zdolność kredytowa Polaków 2026: paliwo dla popytu
Kluczowym czynnikiem napędzającym ten trend jest poprawa zdolności kredytowej. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) dokonała serii obniżek stóp procentowych, sprowadzając stopę referencyjną do poziomu 4,00 proc. (stan na luty 2026 r.). Choć na ostatnim posiedzeniu w dniach 3-4 lutego 2026 r. zdecydowano o utrzymaniu stóp na niezmiennym poziomie, rynek już skonsumował poprzednie cięcia.
Dla przeciętnego gospodarstwa domowego oznacza to wymierne korzyści:
- Wyższy limit finansowania: Spadek oprocentowania o każde 0,25 pkt proc. przekłada się na wzrost zdolności kredytowej o kilka procent.
- Niższe raty: Szacuje się, że rata kredytu na 500 tys. zł spadła w ciągu ostatniego roku o około 300 zł, co pozwala na bezpieczniejsze planowanie domowego budżetu.
- Stabilizacja dochodów: Przy inflacji oscylującej wokół celu NBP (ok. 2,8 proc.), realny wzrost płac bezpośrednio zasila zdolność do obsługi długu.
Rynek nieruchomości: Stabilizacja czy kolejna bańka?
Zwiększony popyt stawia deweloperów w uprzywilejowanej pozycji, jednak obraz rynku w 2026 roku jest bardziej złożony niż w poprzednich cyklach. Eksperci JLL przewidują, że sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach wzrośnie w tym roku o 10-15 proc. Z drugiej strony, podaż pozostaje na wysokim poziomie – w 2025 roku oddano do użytku ponad 208 tys. mieszkań (wzrost o 4,3 proc. r/r wg GUS).
Ta równowaga między rosnącym popytem a solidną podażą sprawia, że ceny nie rosną już w tak szaleńczym tempie jak w okresie programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Prognozy na 2026 rok zakładają umiarkowane wzrosty cen w granicach 3-6 proc., zależnie od lokalizacji. Największa presja cenowa dotyczy Warszawy (gdzie średnia cena przekroczyła 18,6 tys. zł za mkw.) oraz Trójmiasta.
Grzegorz Woźniak, prezes Q3D Locum, wskazuje na istotny problem podażowy:
Deficyt dobrze skomunikowanych terenów inwestycyjnych staje się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny. Mimo większej liczby oddawanych lokali, znalezienie atrakcyjnej działki w centrum miasta graniczy z cudem, co będzie trwale utrzymywać wysoką wycenę metra kwadratowego w metropoliach.
Kto zyskuje, a kto ryzykuje?
W obecnej koniunkturze najwięcej zyskują najwięksi gracze deweloperscy, tacy jak Dom Development, którzy mogą pochwalić się rekordową ofertą i dużą elastycznością cenową. Banki również odnotowują powrót marż do optymalnych poziomów, a sektor pośrednictwa finansowego przeżywa prawdziwe oblężenie.
Ryzyka pozostają jednak realne. Największym z nich jest ewentualny powrót presji inflacyjnej wywołany czynnikami zewnętrznymi (np. ceny energii), co mogłoby zmusić RPP do zakończenia cyklu luzowania polityki pieniężnej. Kupujący powinni również uważać na tzw. "wyścig zbrojeń" – rosnąca zdolność kredytowa często zachęca do zakupu większego lokum, co przy zmiennym oprocentowaniu może stać się pułapką w razie przyszłych podwyżek stóp.
FAQ – Kluczowe informacje dla kupujących
Czy zdolność kredytowa będzie dalej rosnąć w 2026 roku?
To zależy od dalszych decyzji RPP. Jeśli inflacja pozostanie niska, możliwe są kolejne cięcia stóp pod koniec roku, co dodatkowo zwiększy zdolność kredytową.
O ile wzrosły ceny mieszkań w porównaniu do ubiegłego roku?
Średnio o 3-5% w największych miastach, choć w segmencie lokali premium wzrosty mogą być wyższe ze względu na ograniczoną podaż w topowych lokalizacjach.
Czy warto teraz brać kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?
Przy obecnym poziomie stóp (4,00 proc.), wielu doradców sugeruje rozważenie okresowo stałego oprocentowania, aby zabezpieczyć się przed ewentualną zmianą trendu w gospodarce.
Skrypt danych strukturalnych (JSON-LD)
{
"@context": "https://schema.org",
"@type": "FAQPage",
"mainEntity": [
{
"@type": "Question",
"name": "Czy zdolność kredytowa będzie dalej rosnąć w 2026 roku?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "To zależy od dalszych decyzji RPP. Jeśli inflacja pozostanie niska, możliwe są kolejne cięcia stóp pod koniec roku, co dodatkowo zwiększy zdolność kredytową."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "O ile wzrosły ceny mieszkań w porównaniu do ubiegłego roku?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "Średnio o 3-5% w największych miastach, choć w segmencie lokali premium wzrosty mogą być wyższe ze względu na ograniczoną podaż w topowych lokalizacjach."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "Czy warto teraz brać kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "Przy obecnym poziomie stóp (4,00 proc.), wielu doradców sugeruje rozważenie okresowo stałego oprocentowania, aby zabezpieczyć się przed ewentualną zmianą trendu w gospodarce."
}
}
]
}
