Ten obszar rynku nieruchomości nadal jest niedostatecznie uregulowany. Teoretycznie; klientów, którzy od developera kupują mieszkanie, przed wadami ukrytymi chroni instytucja rękojmi. W praktyce okres tej ochrony jest dość krótki, a sami klienci często nie mają od kogo egzekwować swoich praw. Rozwiązaniem jest ubezpieczenie od wad ukrytych, niestety nieobecne na polskim rynku.
Wady ukryte budynków to różnego rodzaju błędy i nieprawidłowości powstałe na etapie projektowania budynku lub w trakcie jego budowy, np. z powodu nierzetelnego wykonawcy. Wad tych nie da się stwierdzić w momencie odbioru budynku np. nieprawidłowo wykonane fundamenty, które powodują powolne osiadanie. Na jaw wychodzą dopiero po jakimś czasie, np. w formie pęknięć. Najczęstszymi przykładami powstania takich wad są m.in. stosowanie materiałów niezgodnie z ich przeznaczeniem, uchybienia zasadom sztuki budowlanej czy błędy powstałe z niestosowania się do projektu budynku przez podwykonawców.
Błędy dotyczą zarówno inwestorów indywidualnych nabywających mieszkania, jak i instytucjonalnych; deweloperów nieruchomości komercyjnych, biurowców, czy też... administracji państwowej, która jest bardzo dużym inwestorem (mieszkania komunalne, szkoły, szpitale, siedziby urzędów).
W jaki sposób nabywcy nieruchomości mogą dochodzić swoich praw? Zgodnie z ustawą o prawach konsumenta i przepisami kodeksu cywilnego każdy nabywca mieszkania ma prawo do pięciu lat rękojmi – czyli możliwości zgłoszenia wady ukrytej sprzedawcy nieruchomości. Deweloper, który sprzedał mieszkanie jest zobligowany do naprawy takiej wady jeśli to możliwe, lub obniżenia ceny, jaką zapłacił kupujący za mieszkanie.
Niestety, nierzadko po ujawnieniu wad deweloper odmawia ich usunięcia, co zmusza mieszkańców do dochodzenia spraw przed sądem. Proces jest kosztowny, pracochłonny i długi; trzeba wynająć prawnika, wpłacić wpisowe, przygotować ekspertyzy budowlane, a na rozstrzygnięcie czekać nawet kilka lat. W tym czasie deweloper, a w większości przypadków spółka celowa, stworzona tylko do realizacji tej inwestycji, może zniknąć z rynku. Może się okazać, że proces zostanie wygrany, ale nie będzie już istniała spółka, z której majątku można dochodzić roszczeń.
W sytuacji, w której deweloper uchyla się od odpowiedzialności, właściciel nieruchomości musi wziąć na siebie koszty naprawy, które mogą być niebagatelne. Istnieje rozwiązanie tego problemu od dziesiątek lat stosowane na dojrzałych rynkach Wielkiej Brytanii czy Szwecji, a ostatnio nawet w Rosji i Chinach. Ubezpieczenie od wad ukrytych pozwala przejąć ryzyko związane z nierzetelnością dewelopera lub wykonawcy przez firmę ubezpieczeniową. Dzięki temu właściciele mieszkań albo innych nieruchomości mają, do kogo zgłosić roszczenia nawet jeżeli firma, od której je kupowali, już nie istnieje.
Zgodnie z raportem opublikowanym w lutym br. przez Związek Banków Polskich, w Polsce w 2014 roku było 1,861 mln czynnych kredytów hipotecznych. Jeżeli problemy z tzw. wadami ukrytymi i późniejszą egzekucją rękojmi od dewelopera ma nawet 1 proc. wszystkich kredytobiorców, to daje nam prawie 20 tys. gospodarstw domowych, czyli średniej wielkości miasto. Skala problemu może więc być poważna i poważnie rzutować na rynek nieruchomości. Z bankructwami deweloperów w trakcie budowy poradziliśmy sobie dzięki rachunkom Escrow zabezpieczającym pieniądze inwestorów, dlatego pora na uzdrowienie kolejnego obszaru rynku. Warto zauważyć, że są już kraje, w których ubezpieczenia od wad ukrytych jest obligatoryjne, podobnie jak ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na rynku motoryzacyjnym, które zabezpiecza interesy ekonomiczne uczestników ruchu drogowego.
