Nieruchomości 5 min lektury executive

Demograficzna rewolucja na rynku mieszkaniowym

red/tb Dział: Nieruchomości
Demograficzna rewolucja na rynku mieszkaniowym
EXECUTIVE BRIEF Kluczowe wnioski dla zarządu • Raport rynkowy
  • Główny wymiar analityczny: Według prognozy GUS, w 2050 r. co drugi mieszkaniec polskich miast będzie miał powyżej 50 lat. Do tego czasu liczba Polaków zmniejszy...
  • Wymiar strategiczny: Weryfikacja modeli biznesowych, ekspozycji ryzyka oraz zgodności z otoczeniem prawno-podatkowym.
  • Rekomendacja dla kadry zarządzającej: Materiał sektorowy (Nieruchomości). Szacowany czas zapoznania: 5 min lektury executive.

fot. sxc.hu

Według prognozy GUS, w 2050 r. co drugi mieszkaniec polskich miast będzie miał powyżej 50 lat. Do tego czasu liczba Polaków zmniejszy się aż o 4,5 mln osób, a polskie społeczeństwo będzie jednym z pięciu najszybciej starzejących się w Europie. Będzie to miało dalekosiężne skutki dla rynku nieruchomości.

Według przewidywań portalu RynekPierwotny.pl, popyt na kredyty mieszkaniowe w 2040 r. będzie mniejszy przynajmniej o 25-30%, a liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spadnie co najmniej o 15%. Warszawa i województwo mazowieckie pozostaną jedynym obszarem w Polsce, który nie doświadczy odpływu ludności. Wygrają ci deweloperzy, którzy będą potrafili się wyróżnić i umiejętnie dostosować ofertę do zmieniającego się profilu klienta.

Z wyliczeń Eurostatu wynika, że do 2050 r. liczba ludności Polski zmniejszy się aż o 10%. To jeden z najgorszych wyników na tle 28 krajów UE. Potwierdzają to prognozy GUS, wedle których do 2020 r. liczba Polaków zmniejszy się o ponad 280 tys., a po 2035 r. każde 5-lecie zaznaczy się spadkiem liczebności o ok. 800 tys. osób. Co więcej, Polska będzie jednym z najstarszych społeczeństw europejskich. Starsze od nas będzie jedynie społeczeństwo Łotwy. Już za 6 lat osoby po 60 roku życia będą stanowiły ¼ populacji kraju, a do 2050 r. dwukrotnie wzrośnie ich odsetek. Taka struktura wiekowa społeczeństwa będzie miała wpływ na cały rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek pierwotny, który dziś przeżywa boom inwestycyjny. - Rozpoczyna się nowa era w nieruchomościach mieszkaniowych. Na rynku będziemy obserwować pogłębiającą się dychotomię. Z jednej strony mogą pojawiać się tańsze projekty, odpowiadające możliwościom finansowym osób starszych, a z drugiej - doskonale wyposażone, kameralne osiedla w wysokim standardzie, przeznaczone dla najbardziej wymagających klientów - mówi Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl, niekorzystne trendy społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat bardzo wyraźnie zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat (spadek z 22% do 16% populacji kraju). Osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami w kraju i generują ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne (według danych BIK-u). Do 2040 r. skurczy się również odsetek obywateli z grupy wiekowej 18 - 31 lat (z 20% do 14%). Dziś ich udział we wszystkich transakcjach na rynku mieszkaniowym jest mniejszy niż 1/5. W przeciwieństwie do starszych osób, młodzi Polacy rzadko kupują mieszkanie za gotówkę.

- Zmiany demograficzne z pewnością będą trudnym testem dla deweloperów. Branża, która mocno rozrosła się w minionej dekadzie, już za 5 – 6 lat odczuje spadek popytu. Można oczekiwać, że po 2020 r. jeszcze więcej firm skoncentruje swoją działalność w metropoliach. Ta sytuacja zaostrzy konkurencję i wywoła spadek marż deweloperskich. W warunkach coraz większej presji cenowej i popytowej zysk osiągną tylko najbardziej dynamiczni inwestorzy – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Popyt na mieszkania utrzyma się najprawdopodobniej jedynie w Warszawie, dzięki względnie stałej migracji zarobkowej i edukacyjnej. Jak przewiduje GUS, tylko w woj. mazowieckim nastąpi wzrost liczby mieszkańców miast w ciągu najbliższej dekady o ok. 50 tys. Pozostałe miasta i województwa będą odczuwały systematyczny spadek ludności. Najgorsze perspektywy mieszkaniowe mają 3 miasta – Katowice, Poznań i Łódź oraz miasta do 50 tys. mieszkańców. Jednocześnie wzrośnie liczba osób przenoszących się na wieś, zwłaszcza na tereny podmiejskie. Będzie to powodowane przede wszystkim niższymi cenami mieszkań i kosztów budowy domu.

- W polskich centrach miast będą mieszkać przede wszystkim osoby starsze. Jak wynika z analiz Eurostatu, w większości stolic europejskich dominują osoby w wieku produkcyjnym (20-54), a osoby po 65 roku życia zamieszkują głównie przedmieścia. Odwrotna sytuacja jest tylko w Warszawie i Lizbonie, gdzie młodych ludzi często nie stać na mieszkanie w centrum i wybierają tańsze mieszkania na obrzeżach, natomiast starsi zostają w śródmieściu – mówi Jakub Zagórski. Jego zdaniem dużą grupę klientów będą stanowiły osoby bardziej wymagające, ceniące wysokie standardy wykończenia i tzw. zielone budownictwo. Mieszkania i części wspólne mogą być w przyszłości wyposażane w mierniki bieżącego zużycia energii, sensory temperatury i sensory ruchu, uruchamiające oświetlenie LED oraz certyfikowane lakiery i farby, idealne dla osób szczególnie wrażliwych i alergików. Takie rozwiązania są wdrażane na wybranych osiedlach, np. na osiedlu Park Ostrobramska na warszawskiej Pradze-Południe czy Osiedlu Mickiewicza. Na popularności mogą też w przyszłości zyskiwać również systemy „smart home” takie jak przyciski połączeń alarmowych, video domofony, sensory ruchu w mieszkaniach, które alarmują o dłuższym niż standardowy bezruchu itp.

Standard Weryfikacji Redakcyjnej BiznesCiti.com

Zespół Analityczny BiznesCiti.com

Materiał opracowany i zweryfikowany w oparciu o oficjalne komunikaty KNF, raporty giełdowe ESPI, dane GUS/NBP oraz depesze agencyjne ISBnews. Masz komentarz ekspercki lub komunikat ze spółki?

Kontakt z redakcją →

Komentarze Praktyków i Doradców Gospodarczych

Wszystkie ekspertyzy w Hubie Opinii →

Powiązane analizy dla zarządów

Więcej w dziale →
Nieruchomości

Warszawa w obliczu ryzykownych zmian planistycznych

Warszawa planuje istotne zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które mogą doprowadzić do znacznych strat finansowych i społecznych....

14 lis 2024 • 2 min lektury executive
PULS RYNKU BIZNESCITI Aktualizacja: 14.11.2026 22:40

Monitor Instytucjonalny i Giełdowy

Własne depesze faktograficzne BiznesCiti.com na bazie komunikatów KNF, raportów ESPI / PAP Biznes, ISBnews, GUS i NBP.

Puls Biznesu
14.11 20:07

Jakie tematy gospodarcze przyciągnęły uwagę młodego pokolenia ekonomistów? Zainteresowały ich przede wszystkim mechanizmy giełdy, geopolityczne koszty wojen, psychologia długu oraz…

PAP Biznes / ESPI
14.11 18:48

MADKOM SA (22/2026) Inne informacje

PB Inwestor
14.11 18:40

Łukasz Prokopiuk, analityk DM BOŚ, obniżył z "kupuj" do "sprzedaj" rekomendację dla akcji Grupy Azoty tłumacząc to znacznym pogorszeniem otoczenia makroekonomicznego.

Puls Biznesu
14.11 18:16

Odmowa podpisania ustawy oznacza faktyczne wyrzucenie jej do kosza, żadna rządowa większość nie ma przecież szans na zebranie do przełamania weta trzech piątych poselskich głosów.

PB Inwestor
14.11 17:00

Rada dyrektorów Nvidii wybrała Colette Kress na tymczasową prezeskę w momencie, w którym firma zmaga się ze skutkami rezygnacji Jensena Huanga w obliczu skandalu z udziałem…

PB Inwestor
14.11 14:00

Tomasz Rodak, analityk z Domu Maklerskiego BOŚ, obniżył o 41 proc. do 506 zł cenę docelową akcji spółki Creepy Jar, ale podtrzymał rekomendację "kupuj". Ma cztery argumenty.