Wzrosty na mieszkaniowym i komercyjnym rynku pierwotnym

Jak wynika z raportu ostatnio opublikowanego przez Departament Stabilności Finansowej NBP w największych miastach obserwowano znaczny wzrost popytu i podaży na rynku pierwotnym. Było to wynikiem zarówno czynników fundamentalnych, jak też obniżek stóp procentowych. Rozwojowi rynku nieruchomości na rynkach lokalnych badanych miast sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń, spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB. Wskaźniki demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało na wzrost popytu mieszkaniowego.

Wskaźniki obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło ograniczać popyt. Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to deweloperom utrzymywać wysoką marżę na budowaniu mieszkań i wysokie stopy zwrotu z projektów. Na wzrost podaży wpływało też otoczenie regulacyjne (projekty zmian ustawy deweloperskiej). W części miast odnotowano niewielkie wzrosty cen ofertowych mkw. mieszkania na rynku pierwotnym. Nie odnotowano istotnych zmian cen transakcyjnych m kw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Na mieszkaniowych rynkach pierwotnym i wtórnym sześciu największych miast wojewódzkich oraz w Warszawie najwyższe ceny mkw. odnotowano dla nieruchomości małych (o powierzchni do 40 mkw. oraz 1 pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 80 mkw. i więcej oraz 4 pokojowych i więcej). Natomiast na rynku pozostałych 10 miast najwyższe ceny m kw. miały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małe metrażowo.

Obserwowano również wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Zwiększyła się liczba inwestycji oraz wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich stóp procentowych oraz wprowadzenia programu subsydiów „Mieszkanie dla Młodych”. W konsekwencji obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych zarówno kredytami jak i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze finansowania rósł.

Wypłaty kredytów w 2014 r. były względnie stabilne, pomimo historycznie niskich stóp procentowych. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania zarówno kredytobiorców oraz kredytodawców. Potwierdzają to wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosło w 2014 r. o 19,9 mld zł w porównaniu z 2013 r., do 350,7 mld zł.

W ub.r. wydłużył się nieznacznie czas sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (na skutek wprowadzenia dużej liczby nowych kontraktów na budowę mieszkań), jak i na wtórnym, w konsekwencji silnej konkurencji ze strony mieszkań nowych. Wyjątkiem była tu Warszawa – najbardziej rozwinięty rynek w Polsce. Nowe inwestycje mieszkaniowe są nowoczesne technicznie, lepiej dostosowane metrażowo do potrzeb nabywcy, mają garaż oraz coraz lepszą lokalizację, jednak wymagają wkładu finansowego i czasu na dostosowanie ze standardu deweloperskiego do własnych potrzeb.

Obserwowano nieznaczne wahania średnich stawek najmu (ofertowych i transakcyjnych). Po stabilizacji na początku 2014 roku, od drugiej jego połowy, wzrosty stawek najmu odnotowano w 6 największych miastach. Niewielki wzrost stawek najmu obserwowano w Warszawie, zaś w 10 pozostałych miastach ich poziom był stabilny. Może to skłaniać zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania na wynajem.

Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku, względem inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpłynął pozytywnie na sytuację finansową firm deweloperskich. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływał natomiast powiększający się zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych oraz niepewność związana z zapowiadaną zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera.

Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiągnięcie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców (mieszkania mniejsze), nieznaczne spadki cen robót budowlano-montażowych oraz utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań. Wartość zadłużenia firm deweloperskich z problemami finansowymi zaczęła się zmniejszać. W strukturze pasywów firm deweloperskich w 2014 r. zmalał udział kredytów, natomiast wzrósł udział kapitału własnego.

Jednocześnie na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano narastające nierównowagi, zwłaszcza na rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła wywoływać dostosowania czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nie stanowiło to jednak problemu dla stabilności systemu bankowego w Polsce, gdyż na rynku nieruchomości komercyjnych dominowali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.

W 2014 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/mkw./mies.) na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki, natomiast w budynkach biurowych klasy B (notowane w zł/mkw./mies.) w Warszawie nieznacznie wzrosły. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/mkw./mies. wykazywały lekki spadkowy trend.