Nieruchomości sprzedają się dobrze ^Wyróżniony

Międzynarodowa firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2014 r. na rynkach nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo – Wschodniej. Z opublikowanej w czerwcu br. ósmej edycji globalnego Indeksu Transparentności Rynku Nieruchomości, przygotowanego przez JLL i LaSalle Investment Management, wynika, że kraje Europy Środkowo-Wschodniej wyraźnie poprawiły swój wynik, a region pozostaje motorem zmian w zakresie transparentności na kontynencie. Co więcej, spośród 28 państw członkowskich Unii Europejskiej, Polska i Węgry zarejestrowały w I kw. 2014 r. największy wzrost PKB (1,1%). Pomimo, że kraje Europy Środkowo-Wschodniej rozwijają się w różnym tempie, to można spodziewać się poprawy sytuacji ekonomicznej w regionie ogółem. Dobre perspektywy znajdują odzwierciedlenie w wolumenach transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych.

Troy Javaher, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo – Wschodniej JLL, informuje: „W pierwszym półroczu 2014 r. na rynkach nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo – Wschodniej zrealizowano transakcje o łącznej wartości ok. 2,87 mld euro, co oznacza ok. 65% wzrost względem 1,7 mld euro w analogicznym okresie roku poprzedniego. Polska, z 50% udziałem w wolumenie inwestycyjnym pozostaje wiodącym rynkiem regionu, przed Czechami (25%), Rumunią (15%), Węgrami (8%) i Słowacją (2%). W przypadku rynków Europy Południowo – Wschodniej - Bułgarii, Chorwacji, Serbii i Słowenii, obserwujemy zainteresowanie inwestorów, ale nie przełożyło się ono na znaczące transakcje w pierwszym półroczu”.

Wartość 28. transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w I półroczu 2014 wyniosła ok. 1,43 mld euro, co jest najlepszym wynikiem od 2007 r. i o 40% lepszym rezultatem niż ten zarejestrowany w analogicznym okresie roku 2013. Z danych JLL wynika, że w I półroczu pod względem wartości dominowały transakcje w segmencie biurowym (752 mln euro), przed handlowymi (368 mln euro) i magazynowymi (313 mln euro). W samym II kw. 2014 r. właścicieli zmieniły nieruchomości o łącznej wartości ok. 491 mln euro (wzrost o 30% w porównaniu do II kw. 2013 r.). Co szczególnie interesujące, w II kw. najbardziej aktywni byli inwestorzy w sektorze magazynowym (222 mln euro), przed biurowym (197 mln euro) i handlowym (73 mln euro). W tym roku nie zarejestrowano dotąd transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości typu mixed-use (mieszane) oraz hotelowe.

Największą transakcją w I półroczu we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych była sprzedaż przez BlackRock flagowego biurowca w Warszawie - Rondo 1 - do Deutsche Asset&Wealth Management za ok. 300 mln euro. Należy również wspomnieć o sprzedaży stołecznego kompleksu biurowego Lipowy Office Park za 108 mln euro (sprzedający – CA IMMO, kupujący – WP Carey). Znaczące transakcje biurowe w II kw. to m.in. sprzedaż inwestycji Skanska - Atrium 1 do Deka (za ok. 94 mln euro) czy sześciu nieruchomości biurowych z portfela Arka BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości FIZ do funduszu Octava FIZAN za nieujawnioną kwotę.

Największą transakcją w segmencie handlowym w I półroczu była sprzedaż Poznań City Center przez TriGranit, Europa Capital oraz PKP na rzecz funduszy Resolution i ECE za nieujawnioną kwotę (I kw.). W II kw. warto wspomnieć o sprzedaży Galerii Mazovia w Płocku przez Lewandpol na rzecz CBRE Global Investors.

Kluczowe transakcje w segmencie magazynowym w I półroczu to sprzedaż przez Tristan/AEW portfolio obiektów magazynowych (Warszawa, Łódź, Poznań) do SEGRO (ok. 100 mln euro) oraz sprzedaż obiektów Standard LifeInvestments w Mysłowicach, Strykowie i Robakowie do Blackstone (118,2 mln euro). Obie umowy sfinalizowano w II kw. 2014 r.

Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych, JLL, komentuje: „Obserwujemy rosnące zainteresowanie projektami biurowymi w największych polskich miastach poza Warszawą, czego potwierdzeniem są zrealizowane w I półroczu transakcje w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdyni i Łodzi. Warto również zwrócić uwagę na nowe podmioty aktywne w obszarze inwestycji w segmencie biurowym, takie jak WP Carey czy Octava SA”.

I półrocze przyniosło również umowy kupna/sprzedaży, których przedmiotem były produkty oportunistyczne oraz tzw. valueadd.Skala zjawiska była większa niż w latach wcześniejszych – w I poł. roku zrealizowano tego typu transakcje o łącznej wartości ok. 200 mln euro, czyli dwa razy wyższej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. JLL spodziewa się, że trend ten utrzyma się w nadchodzących miesiącach.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych pozostają stabilne na poziomie 6,25% (z możliwą obniżką w przypadku obiektów wiodących w tej kategorii), w sektorze handlowym dla najlepszych produktów wynoszą 5,50%, natomiast w przypadku magazynów – 7,25% lub mniej.

„2014 będzie kolejnym mocnym rokiem na polskim rynku inwestycyjnym. Biorąc pod uwagę transakcje w procesie i projekty, które są przedmiotem toczących się negocjacji, spodziewamy się, że wolumen transakcji zawartych w segmencie nieruchomości komercyjnych w Polsce w tym roku będzie jeszcze wyższy od bardzo dobrego wyniku zarejestrowanego w 2013 r. i może sięgnąć nawet ok. 4 mld euro. Z naszych analiz wynika również, że wartość transakcji w segmencie magazynowym może dojść do rekordowych ponad 700 mln euro, w sektorze biurowym – prawie 1,9 mld euro, a handlowym – ok. 1,5 mld euro”, dodaje Tomasz Puch.